전세금 반환 지연이자 얼마나 받을 수 있을까?｜계산법·청구 조건·소송 이율 정리 (2026)

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 원금뿐 아니라 지연으로 생긴 손해도 함께 청구할 수 있는지 궁금해집니다. 그러나 전세금 반환 지연이자는 계약 만료 다음 날부터 언제나 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 보증금 반환의무와 주택 인도의무가 동시이행 관계에 있기 때문에, 세입자가 집을 인도했거나 인도할 준비를 마쳤는지가 중요한 기준이 됩니다.

또한 소송을 제기했다고 바로 높은 이율이 적용되는 것도 아닙니다. 계약서에 약정이율이 있는지, 임대인이 언제 이행지체 상태에 들어갔는지, 소장이나 지급명령 정본이 언제 송달됐는지에 따라 계산 구간이 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 전세금 반환 지연이자의 발생 조건, 연 5% 계산법, 소송 이후 적용 가능 이율, 임차권등기명령과 이사 시 주의점을 실제 판단 순서에 맞춰 설명합니다. 만약 전세 계약을 해지 통보를 언제 해야하는지 궁금하다면 전세 계약 해지 통보 언제 해야 할까? 게시글을 참고해주세요.

① 전세금 반환 지연이자는 언제부터 발생할까?

가장 먼저 확인할 것은 계약 종료일이 아니라 임대인이 이행지체에 들어간 날입니다. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고, 임차인은 주택을 반환해야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 동시에 이행해야 하는 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 계속 점유하면서 열쇠를 넘기지 않았다면 임대인이 보증금을 주지 않았다는 사실만으로 곧바로 전세금 반환 지연이자가 발생한다고 단정하기 어렵습니다.

반대로 임차인이 이사를 마치고 열쇠를 넘겼거나, 보증금을 받는 즉시 열쇠와 주택을 인도할 준비를 구체적으로 표시했다면 임대인의 지체 여부를 검토할 수 있습니다. 실제 사건에서는 계약 종료 통보, 이사일, 관리비 정산, 열쇠 전달, 임차권등기 여부 같은 사실을 종합해 시작일을 판단합니다.

② 계약 만료 다음 날부터 무조건 계산하면 안 되는 이유

많은 세입자가 계약 만료일 다음 날부터 전세금 반환 지연이자를 계산합니다. 하지만 주택 임대차에서는 보증금 반환과 주택 인도가 서로 맞물려 있어 단순 계산이 위험합니다. 계약이 끝났더라도 임차인이 계속 거주하거나 물건을 남겨 둔 상태라면 임대인은 동시이행을 주장할 수 있습니다.

반면 임대인이 보증금을 준비하지 않은 채 새 세입자가 들어와야 줄 수 있다고만 답하고, 임차인이 인도 준비까지 마쳤다면 상황이 달라집니다. 임대인의 자금 사정이나 새 임차인 미확보는 원칙적으로 보증금 반환의무 자체를 없애는 사유가 아닙니다. 다만 실제 이행지체 시작일은 증거에 따라 달라지므로 날짜별 기록이 중요합니다.

상황	지연이자 판단	확인할 자료
계약은 끝났지만 계속 거주	자동 발생으로 단정하기 어려움	점유 상태, 열쇠 보관, 인도 의사
이사와 열쇠 인도를 완료	임대인 지체 여부 검토 가능	이사 확인, 열쇠 전달 문자, 관리비 정산
보증금 지급과 동시에 인도하겠다고 통지	이행제공 인정 여부 검토	내용증명, 문자, 인도 가능 일정
임차권등기 후 전출	등기 완료일과 인도 상태를 함께 확인	등기부, 전출일, 열쇠 인도
반환일을 별도로 합의	합의한 지급일 이후 검토	합의서, 문자, 녹취

③ 전세금 반환 지연이자 계산 공식

기본 계산은 원금에 연이율과 지연 일수를 곱한 뒤 365일로 나누는 방식입니다. 윤년이나 판결문 계산 방식, 약정 내용에 따라 세부 계산이 달라질 수 있지만 일반적인 예상액을 구할 때는 아래 구조를 사용합니다.

보증금	가정 이율	지연 기간	예상 금액
1억 원	연 5%	30일	약 41만 959원
1억 원	연 5%	90일	약 123만 2,877원
2억 원	연 5%	100일	약 273만 9,726원
3억 원	연 5%	180일	약 739만 7,260원
5억 원	연 5%	365일	2,500만 원

표의 금액은 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시입니다. 전세금 반환 지연이자 청구에서는 날짜를 하루 잘못 잡아도 금액이 달라지고, 소송촉진법상 이율 적용 여부와 기간에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 연 5%와 소송 이후 이율은 어떻게 구분할까?

별도의 유효한 약정이율이 없다면 민법상 금전채무 불이행의 손해배상은 법정이율을 기준으로 판단하는 경우가 일반적입니다. 민사 법정이율은 연 5%로 알려져 있지만, 실제 사건에서는 채무의 성격, 약정, 청구 범위와 이행지체 시점을 확인해야 합니다.

소송이 시작되면 일정 요건 아래 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용될 수 있습니다. 그러나 소장을 법원에 접수한 날부터 곧바로 적용되는 것이 아니라, 일반적으로 소장 부본 등이 상대방에게 송달된 다음 날 이후의 구간을 따로 보는 구조입니다. 또한 채무자가 이행의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 기간에는 적용이 제한될 수 있습니다.

⑤ 지연이자를 받으려면 주택 인도가 중요한 이유

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 동시이행 관계입니다. 이는 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행할 준비를 하지 않은 상태에서 상대방에게 지체 책임만 묻기 어렵다는 뜻입니다. 따라서 전세금 반환 지연이자 청구에서는 나는 언제 집을 넘길 준비를 했는가를 입증해야 합니다.

실무적으로는 퇴거일을 통보하고, 보증금이 입금되면 같은 날 열쇠를 넘기겠다는 의사를 적는 방법이 있습니다. 이미 이사를 마쳤다면 관리비 정산서, 이사업체 영수증, 빈집 사진, 열쇠 전달 기록을 보관합니다. 다만 보증금 반환 전 무작정 전출하면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있으므로 권리 보전 절차를 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 임차권등기명령을 하면 지연이자가 바로 생길까?

임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 보전하기 위한 제도입니다. 하지만 임차권등기명령 신청 자체가 전세금 반환 지연이자의 시작일을 자동으로 확정하는 것은 아닙니다.

등기가 완료됐는지, 임차인이 언제 전출하고 주택을 인도했는지, 열쇠는 누구에게 전달했는지, 임대인이 반환 요구를 언제 받았는지를 함께 확인해야 합니다. 특히 임차권등기만 신청하고 등기가 완료되기 전에 전출하면 권리 보전에 문제가 생길 수 있으므로 반드시 등기부 반영을 확인하는 것이 안전합니다.

⑦ 열쇠를 넘기지 않은 경우에도 청구할 수 있을까?

열쇠를 보유하고 있다는 사실 하나만으로 모든 청구가 배제되는 것은 아니지만, 임대인은 주택을 인도받지 못했다고 주장할 수 있습니다. 세입자가 보증금 지급과 동시에 열쇠를 넘길 준비를 했다는 사실을 명확하게 표시했는지가 중요합니다.

예를 들어 내용증명에 보증금 전액이 입금되는 즉시 주택을 인도하고 열쇠를 전달하겠다고 적고 구체적인 날짜와 장소를 제시할 수 있습니다. 임대인이 수령을 거부하거나 연락을 피한 경우에는 문자, 통화 기록, 내용증명 배달 결과를 보관합니다. 개별 사건에서는 이행제공이 충분했는지 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

⑧ 지연이자 청구 전에 내용증명에 넣을 내용

1. 임대차 목적물의 정확한 주소
2. 임대차계약 체결일과 보증금
3. 계약 종료 사유와 종료일
4. 보증금 반환을 요청한 기존 날짜
5. 주택 인도 또는 인도 준비 상태
6. 반환받을 계좌와 최종 지급 기한
7. 기한을 넘기면 지연손해금과 법적 절차를 청구한다는 내용
8. 임차권등기명령·지급명령·보증금반환소송 검토 사실

⑨ 지급명령과 보증금반환소송의 차이

구분	지급명령	보증금반환소송
진행 방식	서면 중심의 간이 절차	변론과 증거 제출을 거치는 소송
적합한 상황	채무 자체를 크게 다투지 않을 가능성이 높은 경우	계약 종료·인도·공제액을 다투는 경우
상대방 대응	이의하면 통상소송으로 전환	답변서와 변론으로 다툼
장점	비교적 빠르고 비용 부담이 낮을 수 있음	복잡한 사실관계를 본격적으로 판단 가능
지연이자	송달일과 확정 여부를 구분해 계산	소장 송달과 판결 주문에 따라 계산

임대인이 원금은 인정하면서 지급 시기만 미루는 경우 지급명령을 검토할 수 있습니다. 그러나 수리비, 원상복구비, 미납 관리비, 계약 종료 여부를 다툰다면 소송으로 이어질 가능성이 큽니다. 전세금 반환 지연이자만 따로 보기보다 원금, 공제 항목, 인도 상태를 함께 정리해야 합니다.

⑩ 임대인이 수리비를 공제한다고 할 때

임대인은 임차인의 고의·과실로 생긴 손해나 미납 비용을 보증금에서 공제할 수 있다고 주장할 수 있습니다. 하지만 통상적인 사용으로 생긴 노후와 마모까지 임차인에게 전부 부담시키는 것은 별개의 문제입니다.

수리비 공제 다툼이 있으면 입주 당시 사진, 퇴거 당시 사진, 수리 견적서, 임대인의 요구 문자를 비교해야 합니다. 공제액을 다투는 기간 동안 전세금 반환 지연이자의 전부 또는 일부가 어떻게 인정될지는 구체적인 사건 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인이 합리적인 범위에서 채무액을 다툰 것으로 인정되는지도 소송 이율 적용에 영향을 줄 수 있습니다.

⑪ 실제 공개 상담에서 반복되는 대표 사례

⑫ 전세금 반환 지연이자 청구 자료 체크리스트

⑬ 날짜별 기록표를 만들어야 하는 이유

전세금 반환 지연이자 청구는 금액보다 날짜가 더 중요할 때가 많습니다. 계약 만료일, 해지 통지 도달일, 이사일, 열쇠 인도일, 임차권등기 완료일, 소장 송달일, 실제 반환일을 한 표에 정리하면 적용 이율과 기간을 나누기 쉬워집니다.

날짜	기록할 사건	증빙 예시
계약 종료 전	갱신 거절 또는 해지 통보	문자, 카카오톡, 내용증명
계약 종료일	임대차 종료	계약서, 합의서
퇴거일	이사 및 짐 반출	이사 영수증, 빈집 사진
인도일	열쇠 전달 또는 인도 제공	수령 문자, 내용증명
등기 완료일	임차권등기 반영	등기부등본
송달일	소장·지급명령 정본 송달	법원 송달내역
반환일	보증금 실제 입금	계좌 거래내역

⑭ 계산할 때 자주 하는 실수

• 계약 만료 다음 날부터 무조건 계산하는 것
• 계속 거주하면서 인도 여부를 검토하지 않는 것
• 임차권등기 신청일과 등기 완료일을 혼동하는 것
• 소장 접수일과 상대방 송달일을 같은 날로 보는 것
• 전 기간에 소송촉진법상 이율을 적용하는 것
• 윤년과 실제 지연일수를 확인하지 않는 것
• 일부 보증금을 반환받았는데 전체 원금으로 계속 계산하는 것
• 약정이율의 유효성과 적용 범위를 확인하지 않는 것
• 수리비 공제 다툼을 고려하지 않고 확정액처럼 계산하는 것

⑮ 일부 보증금을 먼저 받았다면

임대인이 보증금 일부를 먼저 반환했다면 지급일 이후에는 남은 원금을 기준으로 전세금 반환 지연이자를 다시 계산해야 합니다. 예를 들어 보증금 3억 원 중 1억 원을 먼저 돌려받았다면 그 다음 날부터는 원칙적으로 남은 2억 원을 기준으로 계산 구간을 나누는 방식입니다.

일부 지급액이 원금에 충당되는지, 지연손해금이나 비용에 먼저 충당되는지 다툼이 생길 수도 있습니다. 입금 메모와 합의 문구를 남기고, 일부 보증금 원금으로 수령한다는 취지를 명확히 하는 편이 좋습니다.

⑯ 보증금반환보증을 이용한 경우

HUG, HF, SGI 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차와 제출 기한을 먼저 확인해야 합니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하면 임대인에 대한 권리 관계가 보증기관으로 이전되는 범위가 생길 수 있습니다.

보증기관에서 원금을 지급받은 이후에도 세입자가 전세금 반환 지연이자를 별도로 청구할 수 있는지, 어느 기간까지 청구할 수 있는지는 보증약관과 대위 범위를 확인해야 합니다. 원금 지급 이후에도 동일한 원금 전체를 기준으로 계속 계산해서는 안 됩니다.

⑰ 자주 묻는 질문

⑱ 결론

전세금 반환 지연이자는 계약이 끝났다는 사실만으로 자동 확정되지 않습니다. 임대차 종료, 임대인의 통지 수령, 주택 인도 또는 이행제공, 임차권등기, 소송 서류 송달, 실제 반환일을 시간순으로 확인해야 합니다.

별도 약정이 없다면 민사 법정이율을 기준으로 예상액을 계산할 수 있지만, 소송 단계의 이율은 적용 시점과 예외를 따로 봐야 합니다. 특히 보증금을 받기 전에 전출할 경우 임차권등기 완료 여부를 확인하고, 열쇠 전달과 주택 인도 자료를 남기는 것이 중요합니다.

금액이 크거나 임대인이 계약 종료, 원상복구비, 인도 여부를 다투고 있다면 인터넷 계산만으로 청구액을 확정하지 말고 자료를 정리해 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 또는 법률 전문가에게 검토받는 것이 안전합니다.

공식 참고자료

• 찾기쉬운 생활법령정보: 임대인의 보증금 반환의무
• 찾기쉬운 생활법령정보: 임대차 종료와 동시이행
• 국가법령정보센터: 임대보증금 반환과 건물 인도 관련 대법원 판례
• 국가법령정보센터: 임차권등기명령 관련 대법원 판례
• 국가법령정보센터: 민법
• 대한민국 법원 전자소송포털: 민사소송 절차