전세 계약 기간이 남아 있는데 이사를 가야 한다면 가장 먼저 부딪히는 문제가 중개보수입니다. 집주인이 ‘새 세입자를 구하는 복비는 나가는 세입자가 내야 한다’고 말하는 경우가 많지만, 모든 상황에서 세입자에게 법적 부담이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 전세 중도해지 복비는 계약의 종료 방식, 특약, 임대인의 동의, 새 계약의 중개의뢰인이 누구인지에 따라 판단이 달라집니다.
실무에서는 임차인이 조기 퇴거를 요청하고 임대인이 중개보수 부담을 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 이 때문에 관행과 법적 의무를 구분하지 않으면 필요 이상의 비용을 부담하거나, 반대로 합의 조건을 무시해 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다. 이 글에서는 계약 만료 전 퇴거, 묵시적 갱신, 계약갱신요구권 사용 후 해지, 임대인 사유 해지를 나누어 전세 중도해지 복비의 판단 기준과 협의 방법을 정리합니다.
공인중개사법상 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 각각 부담하는 구조입니다. 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개를 직접 의뢰한 당사자가 아니라면, 단지 먼저 나간다는 이유만으로 공인중개사에게 중개보수를 지급할 법적 의무가 당연히 발생한다고 보기는 어렵습니다.
하지만 계약 기간이 남아 있는 상태에서는 다른 문제가 생깁니다. 기간을 정한 전세계약은 원칙적으로 그 기간 동안 유지되며, 계약서에 임차인의 자유로운 중도해지 특약이 없다면 임대인이 즉시 계약 종료와 보증금 반환에 동의해야 하는 것은 아닙니다. 그래서 임대인이 ‘새 임차인을 구하고 전세 중도해지 복비를 부담하는 조건이라면 조기 종료에 동의하겠다’고 제안하는 일이 흔합니다.
이 경우 세입자가 내는 돈은 새 계약의 법정 중개보수를 직접 부담한다기보다, 합의해지를 얻기 위한 조건 또는 조기 종료로 발생하는 비용 보전의 성격으로 볼 여지가 있습니다. 따라서 관행만 보고 바로 송금하지 말고, 왜 부담하는지와 얼마를 부담하는지를 먼저 확인해야 합니다.
| 상황 | 세입자 부담 가능성 | 핵심 판단 |
|---|---|---|
| 계약 기간 중 개인 사정으로 퇴거 | 협의에 따라 높을 수 있음 | 임대인의 조기 종료 동의가 필요한지 확인 |
| 계약서에 자유로운 중도해지 특약 있음 | 특약 문구에 따라 달라짐 | 통보 기간과 비용 조항 확인 |
| 묵시적 갱신 후 해지 | 일반 중도해지와 구분 | 해지 통지 후 법정 기간과 새 계약 중개의뢰인 확인 |
| 계약갱신요구권 행사 후 해지 | 일반 중도해지와 구분 | 통지 효력 발생 시점 확인 |
| 임대인의 계약 위반으로 해지 | 세입자 부담 주장의 근거가 약함 | 하자·사용 불가·권리침해 자료 확보 |
| 임대인 요청으로 조기 퇴거 | 임대인 부담 협의가 합리적 | 이사비·복비·반환일을 함께 합의 |
전세 중도해지 복비는 ‘누가 먼저 나가자고 했는가’만으로 결정되지 않습니다. 계약이 법적으로 이미 종료될 수 있는 상태인지, 당사자 합의가 필요한지, 새 임대차계약의 중개를 누가 의뢰했는지, 기존 계약서에 비용 특약이 있는지를 함께 봐야 합니다.
직장 이동, 결혼, 출산, 주택 구입처럼 임차인 개인 사정으로 계약 만료 전에 나가려는 경우에는 임대인과 합의가 핵심입니다. 임대인이 조기 해지에 동의하지 않으면 임차인은 집을 비우더라도 계약상 의무가 계속될 수 있고, 보증금도 계약 종료 전까지 반환받기 어려울 수 있습니다.
실무에서는 새 임차인이 들어오는 날 기존 계약을 종료하고 보증금을 반환하는 방식으로 정리합니다. 이때 임대인은 공실 위험, 광고, 중개 업무가 새로 발생한다는 이유로 전세 중도해지 복비를 기존 임차인이 부담하라고 요구합니다. 세입자가 빠른 보증금 반환을 원한다면 이 조건을 수용할 실익이 있을 수 있지만, 금액을 무제한으로 인정할 필요는 없습니다.
임대인이 새 임차인을 구해오라고 말하더라도 기존 임차인이 직접 계약 당사자를 결정할 권한이 생기는 것은 아닙니다. 임대인은 새 임차인의 신용, 보증금, 입주일, 반려동물 여부 등을 검토할 수 있고 합리적인 이유가 있으면 계약을 거절할 수도 있습니다.
문제는 임대인이 시세보다 과도하게 높은 보증금이나 불리한 조건을 고수하면서도 새 임차인이 구해지지 않는 책임을 모두 기존 임차인에게 돌리는 경우입니다. 이런 상황에서는 매물 등록 가격, 주변 시세, 방문 횟수, 거절 사유를 기록해야 합니다. 전세 중도해지 복비 외에 무리한 공실 손해까지 요구받는다면 손해 발생과 인과관계를 따져볼 필요가 있습니다.
묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 일정 기간이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우는 최초 계약 기간 중 임차인이 임의로 나가는 상황과 다릅니다.
해지 효력이 적법하게 발생한 뒤 새 임차인을 구하는 일은 원칙적으로 임대인이 자신의 주택을 다시 임대하는 과정입니다. 따라서 기존 임차인이 새 계약의 중개의뢰인이 아니라면 전세 중도해지 복비를 당연히 부담해야 한다고 단정하기 어렵습니다. 다만 법정 효력 발생일보다 더 빨리 보증금을 받기 위해 별도의 조기 합의를 했다면 그 합의 조건은 다시 확인해야 합니다.
전세 계약 해지 통보 시기와 2개월·3개월 규정도 함께 확인하면 계약 상태를 판단하기 쉽습니다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약에서도 임차인은 법에서 정한 방식으로 해지를 통지할 수 있습니다. 이때도 통지 즉시 계약이 끝나는 것은 아니며, 효력 발생일까지의 기간을 고려해 이사와 보증금 반환 일정을 정해야 합니다.
임대인이 법정 종료일 이후 새 임차인을 구하기 위한 비용까지 기존 임차인에게 요구한다면, 새 계약의 중개의뢰인이 누구인지와 별도의 합의가 있었는지를 확인해야 합니다. 반대로 임차인이 법정 종료일보다 앞당겨 나가면서 보증금을 먼저 돌려받기로 했다면 전세 중도해지 복비를 조건으로 합의하는 사례가 있을 수 있습니다.
중대한 누수, 난방 불능, 불법 출입, 주택 사용을 어렵게 하는 하자, 임대인의 계약상 의무 불이행 등으로 임차인이 계약을 종료하는 경우에는 단순한 개인 사정 중도퇴거와 구분해야 합니다. 임대인의 귀책사유가 명확하다면 세입자에게 전세 중도해지 복비를 부담시키는 주장은 설득력이 약해질 수 있습니다.
다만 하자의 정도와 수리 요청 과정, 계약 목적 달성 가능성에 따라 법적 평가가 달라집니다. 임차인은 사진, 동영상, 수리 요청 문자, 관리사무소 확인서, 전문가 점검 결과를 보관해야 합니다. 감정적인 표현보다 수리 요청일, 임대인의 답변, 사용 불가능 기간을 날짜순으로 정리하는 것이 중요합니다.
계약서에 ‘임차인이 계약 만료 전 퇴거할 경우 신규 임대차 중개보수는 임차인이 부담한다’는 특약이 있다면 협의에서 중요한 근거가 됩니다. 그러나 특약이 있다고 해서 어떠한 금액도 무조건 부담해야 한다는 뜻은 아닙니다.
특약 문구가 모호하거나 과도하다면 당사자의 의사, 계약 체결 경위, 실제 손해와의 관계를 따져야 합니다. 금액이 크거나 보증금 반환이 걸려 있다면 계약서 전체를 가지고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 상담받는 편이 안전합니다.
주택 임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율과 지방자치단체 조례를 기준으로 계산합니다. 전세는 일반적으로 보증금을 거래금액으로 보며, 상한요율 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 상한요율은 반드시 받아야 하는 고정요율이 아니라 받을 수 있는 최대 한도입니다.
| 확인 항목 | 체크 방법 | 주의점 |
|---|---|---|
| 거래금액 | 새 계약서의 보증금 확인 | 기존 계약 보증금과 다를 수 있음 |
| 적용 요율 | 지역별 중개보수 조례 확인 | 상한요율을 고정요율로 오해하지 않기 |
| 부가가치세 | 중개업소의 과세 유형과 영수증 확인 | 별도 청구 여부 확인 |
| 부담 범위 | 임대인 몫인지 세입자 몫인지 합의서 확인 | 쌍방 몫 전체를 떠안지 않기 |
| 지급 시점 | 새 계약 체결 또는 보증금 반환일로 정하기 | 계약 불성립 전에 선지급 주의 |
전세 중도해지 복비를 기존 임차인이 부담하기로 합의하더라도 ‘실제 발생한 중개보수 중 임대인 부담분을 얼마까지 보전한다’는 식으로 범위를 정하는 것이 좋습니다. 단순히 ‘복비 전액 부담’이라고만 적으면 새 임차인 측 비용이나 부가비용까지 포함되는지 다툼이 생길 수 있습니다.
일부 상황에서는 기존 임차인에게 임대인 측 중개보수와 새 임차인 측 중개보수를 모두 부담하라고 요구하기도 합니다. 그러나 중개보수는 원칙적으로 각 중개의뢰인이 자신의 중개보수를 부담하는 구조이므로, 기존 임차인이 쌍방 비용을 모두 부담해야 하는지는 별도의 합의와 근거를 따져봐야 합니다.
임대인이 조기 종료 조건으로 일정 금액을 요구할 수는 있지만, 이를 법에서 정한 당연한 의무라고 설명하는 것은 정확하지 않을 수 있습니다. 전세 중도해지 복비를 지급하기 전에는 중개대상물 확인설명서, 새 계약서 체결 여부, 중개보수 계산서와 현금영수증 또는 세금계산서를 요청하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임대차계약과 관련해 아래와 같이 확인합니다. 기존 계약은 새 임차인의 입주일인 2026년 ○월 ○일에 합의 종료하고, 임대인은 같은 날 전세보증금 ○원을 반환합니다. 기존 임차인은 실제 새 계약 체결로 발생한 임대인 측 중개보수 중 최대 ○원까지 부담하며, 새 계약이 체결되지 않으면 해당 비용은 발생하지 않는 것으로 합니다. 관리비와 공과금은 퇴거일까지 정산합니다. 내용이 맞으면 회신 부탁드립니다.
공개 상담에서 반복되는 유형을 재구성한 사례입니다.
임차인 A씨는 계약 종료 7개월 전에 이직이 결정돼 조기 퇴거를 요청했습니다. 임대인은 새 세입자를 구하면 보증금을 돌려주되 복비는 전부 A씨가 내야 한다고 말했습니다. A씨는 원래 그런 관행이라고 생각해 별도 합의 없이 중개업소에 돈을 보냈습니다.
이후 확인해 보니 A씨가 낸 금액에는 임대인 측 중개보수뿐 아니라 새 임차인 측 비용과 광고비 명목까지 포함돼 있었습니다. 영수증도 받지 못해 정확한 계산 근거를 확인하기 어려웠습니다. A씨는 보증금을 빨리 받았지만 예상보다 큰 비용을 부담했습니다.
교훈: 전세 중도해지 복비를 수용하더라도 실제 새 계약 체결, 부담 범위, 상한 금액, 영수증 발급을 조건으로 정해야 합니다.
여러 분쟁 상담의 공통점을 바탕으로 구성한 사례입니다.
임차인 B씨는 최초 계약 만료 후 별도 계약서 없이 계속 거주했습니다. 이사 계획이 생겨 해지를 통보하자 임대인은 계약이 2년 더 연장됐으므로 중간에 나가려면 복비를 내야 한다고 주장했습니다.
B씨는 현재 계약이 묵시적으로 갱신된 상태인지 확인했고, 해지 통지 도달일과 법정 효력 발생일을 정리했습니다. 법정 종료일에 맞춰 보증금을 반환받는 조건으로 협의하자 임대인은 기존 임차인에게 복비를 청구하지 않고 새 계약을 진행했습니다.
교훈: 계약 상태를 확인하지 않고 전세 중도해지 복비부터 협의하면, 실제로는 부담하지 않아도 될 비용을 인정할 수 있습니다.
복비 몇십만 원을 아끼려다 보증금 반환이 수개월 늦어지면 새 집 잔금대출, 이사비, 단기 대출이자 부담이 더 커질 수 있습니다. 반대로 보증금 반환일을 확정하지 않고 전세 중도해지 복비만 먼저 지급하면 협상 수단을 잃을 수 있습니다.
가장 안전한 방식은 새 임차인의 잔금 지급, 기존 임차인의 보증금 반환, 주택 인도와 열쇠 전달을 같은 날 연동하는 것입니다. 송금 전에 등기부 변동과 반환 금액을 확인하고, 복비는 합의된 조건이 충족된 뒤 영수증과 함께 정산합니다.
전세보증금 못 받을 때 이사 전 확인할 절차를 먼저 확인하면 보증금 반환 지연에 대비할 수 있습니다.
임차인은 집을 보여주는 데 합리적으로 협조할 수 있지만, 임대인이 예고 없이 출입하거나 비밀번호를 공유하도록 허용할 필요는 없습니다. 방문 일정은 생활과 개인정보를 침해하지 않는 범위에서 조율하고, 귀중품과 서류를 별도로 보관합니다.
무조건 부담하는 것은 아닙니다. 계약 기간 중 조기 종료를 위해 임대인의 합의가 필요한 경우, 임대인이 중개보수 부담을 조건으로 제시할 수 있습니다. 반면 묵시적 갱신 후 적법한 해지나 임대인 귀책사유가 있는 경우에는 일반적인 개인 사정 중도퇴거와 구분해야 합니다.
특약은 중요한 판단 자료지만 실제 발생한 비용, 법정 상한, 적용되는 상황과 범위를 확인해야 합니다. 새 계약이 체결되지 않았는데 비용을 요구하거나 쌍방 중개보수를 모두 전가하는 경우에는 특약 문구와 합의 내용을 다시 검토할 필요가 있습니다.
묵시적 갱신 후 법정 절차에 따라 계약이 종료되는 경우에는 최초 계약 기간 중 임의로 나가는 상황과 다릅니다. 기존 임차인이 새 계약의 중개의뢰인이 아니라면 복비 부담이 당연하다고 보기 어렵지만, 법정 종료일보다 빠른 보증금 반환을 위해 별도 합의를 했다면 그 조건을 확인해야 합니다.
요구하는 것이 좋습니다. 실제 새 계약 체결 여부, 거래금액, 적용 요율, 부가가치세, 지급 대상과 금액을 확인해야 합니다. 전세 중도해지 복비를 현금으로 지급하더라도 증빙을 남겨야 이후 중복 청구나 금액 다툼을 줄일 수 있습니다.
복비 부담 약속과 보증금 반환 조건을 함께 적은 합의서나 문자를 근거로 이행을 요구해야 합니다. 보증금이 반환되지 않은 상태에서 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기면 권리 보전에 문제가 생길 수 있으므로 임차권등기명령 등 후속 절차를 검토해야 합니다.
전세 중도해지 복비는 ‘중간에 나가는 세입자가 무조건 낸다’는 한 문장으로 정리할 수 없습니다. 계약 기간 중 개인 사정으로 조기 종료를 요청하는지, 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사 후 법정 해지를 하는지, 임대인의 귀책사유가 있는지에 따라 출발점이 달라집니다.
개인 사정으로 빠른 보증금 반환이 필요하다면 일정 범위의 비용을 부담하는 합의가 현실적인 선택일 수 있습니다. 다만 금액, 지급 시점, 새 계약 불성립 시 처리, 영수증, 보증금 반환일을 반드시 문서로 남겨야 합니다. 전세 중도해지 복비만 먼저 지급하지 말고 계약 종료와 보증금 반환을 하나의 조건으로 묶어 협의하는 것이 핵심입니다.
면책 안내
이 글은 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 자료이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 계약서 특약, 해지 사유, 통지 시점과 지역별 중개보수 조례에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 분쟁 가능성이 있거나 금액이 큰 경우 관련 기관 또는 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
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